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出租人可否直接要求次承租人返还租赁物?

字号: 2016-09-22 09:52 来源:江南晚报 我要评论(0)

【案情】

H公司(出租方)与J公司(承租方)签订租赁合同,约定由J公司承租AB地块全部商铺,并可对外转租;后J公司将其中47号商铺转租给陈某。其后,H公司以J公司严重违约为由单方解除租赁合同,J公司向AB地块承租商户发出公告书,告知J公司与H公司已解除租赁合同,承诺在维持原来租金标准不变的基础上,将择期安排重新签订商铺租赁合同事宜等。但陈某未与H公司办理承接租赁等相关手续,H公司遂诉至法院,要求陈某立即搬离商铺并将该商铺恢复原状、支付至实际移交商铺之日止的占有使用费,J公司对上述陈某付款义务承担连带赔偿责任。陈某认为,其与J公司签订的转租合同合法有效,不同意搬离商铺等。

【审判】

本案的争议焦点为原租赁合同解除后,出租人可否直接要求次承租人返还租赁物?法院审理认为,J公司与H公司的租赁合同权利义务关系终止,由此导致承租人J公司与次承租人陈某转租协议已无法继续履行,因此出租人H公司有权要求陈某返还租赁房屋并赔偿相应损失,J公司承担连带赔偿责任。

【评析】

1、原租赁合同解除后,转租合同的效力 根据合同相对性的原理,原租赁合同的解除不当使转租合同丧失其效力。但当原租赁合同因承租人的违约而解除时,承租人即已丧失租赁权,次承租人不得对出租人主张租赁权之存续,转租合同在客观上成了不能履行的合同。此时,转租合同可因次承租人或承租人的请求而解除,由造成合同无法履行的过错方承担相应的违约责任。

2、出租人之于次承租人的权利 首先,如果出租人同时为物权权利人,则其可基于物上请求权要求次承租人返还租赁物;其次,出租人可基于债权请求权向次承租人主张权利,且承租人与次承租人就租赁物的返还等为连带债务人。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第三十一条规定:“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。”

本期作者简介:

柯菲菲

锡山区法院安镇法庭助理审判员,1987年3月生法学硕士

(唐立群/绘)

原标题:

原租赁合同解除后:

出租人可否直接要求次承租人返还租赁物?

  • Tags:租赁 出租人 承租人 合同

    责任编辑:青漠

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