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刚交定金就被限贷能不能解除合同?

字号: 2016-10-18 10:09 来源:江南晚报 我要评论(0)

无锡房价骤涨,卖家临时反悔或是坐地起价以致毁约案件呈井喷态势;而“限购令”一出,生怕卖家毁约的买家反而动摇了。为了争取利益,买卖双方打起了资产保卫战。昨天,无锡中级人民法院就房屋买卖案件审理新趋势召开了新闻发布会。

房屋买卖纠纷案件数量井喷

玉兰花园开盘较早,二手房居多,今年来涨幅较大。有个苏州的买家早在6月就出手了,签订了买房合同,约定以250万元买下位于东花园的一套160多平的房子。见房价大涨,浙江的卖家索性“失联”了。苏州的买家告上法院,索赔损失的差价100万元。滨湖法院吴传杰法官表示,滨湖区法院受理的案件中,60%左右的涉案房屋是坐落在太湖新城的民用住宅。

中院审判第一庭庭长姚旭斌介绍,今年8月份以来,市区各基层法院新收二手房买卖纠纷案件数量剧增,9月份尤为明显。8月1日至上周,市区各基层法院收案超170件,其中滨湖区法院受理最多——65件,新吴区法院受理案件量紧随其后为45件,梁溪区法院受理38件位列第三。而在以往,各区法院受理的因反悔而引发的二手房买卖纠纷,全年也只有10件左右。

案件比较集中地出现在房产价格波动大的地区或楼盘。卖方违约居多,外地投资者占了很大比重,就滨湖区法院来说,一方当事人为非无锡籍的案件占80%左右。从纠纷产生到提起诉讼的周期短,这跟房价上涨较快有密切关系。为了防止房主将房屋另行出售,大多买家在诉讼的同时就申请财产保全。

房价骤涨房主各种花样拒售

房价骤涨,部分房主试图通过悔约来保住房屋、争取利益,由此引发纠纷。诉上法院的一般是买家告房主悔约,大多要求继续履行合同,由房主支付违约金。买家起诉房主悔约的情况,有的是不配合履行购房合同。双方已订立买卖合同,买家已付清全部房款,但房主拒不交付房屋或拒不配合买家办理产权转移登记手续;在合同约定由买家以抵押贷款形式支付部分购房款的情形下,房主拒不配合买受人办理银行贷款的审查手续,致使买家无法取得贷款。

有的是房主拒收购房款。双方订立了买卖合同,买家支付了定金,房主拒绝接收其他款项,并将房屋另行挂牌出售。

更有甚者制造履行障碍。有房主在房屋原负有银行贷款并设定抵押的情况下,收到买家支付的全部房款后,故意不偿还银行贷款、不注销抵押权;有的房主对已签订出售合同的房屋进行结构改造、装修。

焦点问答

毁约只须双倍返还定金和支付违约金?

姚旭斌提醒,买卖双方订立的合同,只要不违反法律禁止性规定,不具有可变更可撤销情形,就应当履行。守约方可以要求违约的房主继续履行合同,交付房屋并协助办理相关手续。如果合同客观上无法履行的,房主应当赔偿买家的全部损失,包括房屋差价、贷款利息、交易费用等。有卖家认为,只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金,就可以任意解除合同,然后将房屋再行高价出售获取利益。这是对法律的片面理解。《合同法》规定,违约方应当承担的违约责任不限于支付违约金;守约方可以选择,是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失。

就常见的误区,吴传杰表示,买房人不能以中介挂牌价主张损失,毕竟这不是交易价。可以以同户型同地段相近楼层的实际成交价,比较签订合同的价格来获得差价。另外,可以通过评估公司评估。双方可以协商评估的基准日,一般取的是鉴定当天的价格来比较。

碰到产权人亲属代替卖房的如何维权?

若是房屋非产权人代替产权人作为出卖方签订合同,造成的房屋买卖纠纷如何解决?举个例子,父母代替子女出售房产,需要书面委托协议,不过中介审核不严,仍然签订了合同。子女却毫不知情,得知后极力反对。买家或难以要求继续履行合同,不过可以向无权代理人,即签订合同的父母主张违约金和损失。

买家能不能因“限贷”要求解除合同?

锡城的“限购令”一出,房市再起涟漪。江苏法舟律师事务所的房产律师陈培嘉表示,前来咨询的买家不少,有购买了大户型公寓或是别墅的买家签了合同,合同中没有涉及贷款,只是与房主口头约定,因为“限购令”要多出几十万元,想变更合同,甚至解除合同。当然,不乏外地买家咨询有无继续在无锡买房的可能性。“热点问题是签了购房合同,但是贷款首付比例提高,没法足额贷款,导致履行合同出现困难,买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策,要求解除合同?”

买家毁约虽然暂未以诉讼形式现身法院,但已见诸锡城的媒体报道中——有买家想放弃购房计划,要求房主退定金。陈培嘉律师表示,只要在商品房买卖合同中明确约定了以按揭贷款方式付款的,买家主张因政府调控措施中的限贷政策,导致无履约能力请求解除合同,并要求卖家返还收受的购房款或者定金的,法院予以支持。

不过,诉讼实践中处理起来可不易,对于因限贷导致无履约能力请求解除合同的,买家要承担一定的举证责任。对于买家购买投资性住房的,卖家在合同解除后或请求买家承担相应补偿责任的。

法官提醒

对房市风险要有预期

姚旭斌提醒,房屋属于家庭的重大财产,在进行房产交易时应当慎重,对市场风险要有充分认识。进行房屋买卖之前,应当对交易对方、中介机构的信用、履约能力作必要的了解。合同一旦签订,各方均应信守合同,买家应按约定期限交付房款,否则可能面临合同不能继续履行的危险。卖家应按约定交付房屋并协助办理相关登记手续,否则将面临承担继续履行、支付违约金、赔偿守约方全部损失等法律责任。房屋中介机构是促成房屋买卖达成的第三方,要秉持公平、公正、合法的经营原则,不能为了促成业务故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假信息,如果造成委托人财产损失的,要承担相应的法律责任。

(晚报记者 皓子/文)

相关案例

房产“更名”避税没想到惹上麻烦

本报讯 近来房产交易市场日渐升温,有购房者想通过“更名”的交易方式逃避税收,殊不知,这种方式在实际操作过程中存在较大风险。近日,惠山法院审结一起因“更名”引发的房屋买卖合同纠纷。

今年4月,陈某通过一家房产中介公司向房主罗某买房。罗某尚未办理产权证,中介公司建议,“如果用‘更名’的方式交易,将罗某与开发商签订的合同直接变更为陈某与开发商签订,相比走正规的二手房交易程序,可以逃避二手房交易税。”双方听说可以省下一笔税金,都同意了中介公司的提议,并委托中介公司办理手续。双方与中介公司签订了《无锡房屋买卖居间合同》,合同约定,陈某向罗某购买房子,房款总价80万元,房屋交付方式为“更名”。陈某应在合同签订时支付定金2万元,按房款总价的0.5%向中介公司支付居间服务费等。合同签订后,陈某通过中介公司向罗某交付了2万元定金。

没想到过了一个月,中介公司所承诺的“更名”手续无法办成。中介公司提出只能按正规的二手房交易程序办理手续,遭到陈某拒绝。陈某觉得,中介公司无法按照“更名”的方式办理手续,导致房屋一直无法交付,不愿继续履行合同,要求返还定金并赔偿违约金。中介公司认为,定金已经交付给房主罗某,退还事宜与己无关。陈某无奈,起诉至法院,要求罗某返还定金2万元。

法院经审理认为,陈某与罗某、中介公司签订的《无锡房屋买卖居间合同》,因双方约定的“更名”这一交易方式,客观上将导致逃避二手房交易税的后果,依法应认定合同无效。罗某因无效合同取得的定金2万元,应予返还。

法官指出,“更名”一般是针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房,购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方,开发商注销原合同,与买受方重新签订合同。“更名”的过户方式看似可以为购房者省下一笔不小的税费,但是操作并不规范,存在法律风险。其实,未依法登记领取权属证书的房产不得转让,在实际操作中,由于买卖双方没有签订正式的购房合同,整个流程并不能体现出是买卖交易,所以得不到法律的保护。况且,“更名”过户不过是偷逃税费的行为,是国家法律所不允许的。

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房屋买卖纠纷案件数量井喷

刚交定金就被限贷能不能解除合同?

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    责任编辑:青漠

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